2026년 위반건축물 양성화: 마지막 기회이자 새로운 시작

안녕하세요. 현장에서 건축주분들과 소통하다 보면, 가장 안타까운 사연 중 하나가 바로 '위반건축물(불법건축물)' 문제입니다.

"이사 올 땐 깨끗했는데 나중에 보니 불법 확장이었더라", "이행강제금이 평생 나오는데 어떡하냐"는 하소연을 자주 듣습니다.

최근 국토교통부에서 '위반건축물 합리적 관리방안'을 발표했습니다.

핵심은 2026년을 목표로 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(양성화법)'을 시행하고,

동시에 향후 불법 행위는 AI와 강화된 법으로 원천 차단하겠다는 것입니다.

건축사로서 이번 발표가 무엇을 의미하는지, 3가지 핵심 포인트로 정리해 드립니다.

1. 2026년 '한시적 양성화': 대상과 조건은?

정부는 2026년 시행을 목표로 특별법 제정을 추진 중입니다. 이는 과거 2014년 사례를 바탕으로 하며, 서민 주거 안정과 선의의 피해자 구제가 목적입니다. 핵심 대상은 소규모 주거용 건축물입니다.

📋 양성화 대상 건축물 기준 (예상안)

구분	세부 기준 (2014년 사례 기반)	비고
적용 시기	특정 시점(예: '24.12.31) 이전 완공 건물	국회 논의 후 확정
대상 용도	주거용 건축물 (상가 부분 제외)	주거용 위반이 전체의 56.5%
단독주택	연면적 165㎡ 이하	서민 주거용 소규모 주택 중심
다가구주택	연면적 330㎡ 이하
다세대주택	세대당 전용면적 85㎡ 이하

💡 건축가의 조언

단순히 면적이 작다고 무조건 양성화되는 것은 아닙니다. 다음의 안전 기준을 반드시 충족해야 합니다.

구조 안전: 붕괴 위험이 없다는 전문가 확인 필요
화재 안전: 피난 통로 확보 및 방화 기준 충족
도시 계획: 인접 대지 침범이나 일조권의 현저한 침해가 없을 것

2. 비현실적 규제의 합리화: "왜 불법이 되었나?"

많은 위반 사례가 현실과 동떨어진 규제 때문에 발생했습니다. 정부는 이를 인정하고, 불법을 유발했던 비현실적인 기준들을 대폭 수정합니다.

🛠️ 주요 규제 완화 내용

규제 항목	기존 (현행)	개선 (변경안)	기대 효과
일조 사선 제한 (계속법)	9m~10m 초과부터 사선(경사) 적용	저층부(20m 이하 등)는 수직 적용으로 완화	계단식 건물 감소 및 불법 베란다 유인 제거
면적 산정 (한시법)	비가림막, 보일러실 면적 포함	노후주택 비가림 지붕, 외부 보일러실 제외	생활밀착형 시설 설치에 따른 선의의 피해 방지

특히 '정북방향 일조권 사선 제한'의 완화는 건물을 깎아서 짓지 않아도 되게 만들어, 불법 베란다 확장의 근본 원인을 제거할 것으로 기대됩니다. 이 법은 신규 건축허가시 앞으로 발생될 위반행위를 원천 차단하기 위한 선제적 관리체계 구축을 위한 법 개정을 의미합니다. 이는 앞으로 해당 위반사항에 대해서는 관용 없는 처분을 약속한다는 의미도 담고 있습니다

3. 강력해지는 처벌: "앞으로 불법은 없다"

이번 대책의 이면에는 '무관용 원칙'이 있습니다. 양성화 기회를 주는 대신, 앞으로 적발되는 불법 행위는 시스템적으로 차단하고 끝까지 추적합니다.

🚨 무엇이 달라지나?

이행강제금 무한 부과: 기존에는 지자체 재량으로 부과 횟수를 제한하기도 했으나, 앞으로는 시정될 때까지 매년 반복 부과가 의무화됩니다.
AI 기반 스마트 단속: 공무원 방문 없이도 항공사진 변화를 AI가 분석하여 위반 사항을 자동으로 적발합니다.
가담자 처벌: 건축주뿐만 아니라 불법임을 알고도 설계를 하거나 시공한 업자도 처벌 대상이 됩니다.